Immobilier de prestige, Structuration et financement

Les enjeux récurrents

L'immobilier de prestige représente, dans la quasi-totalité des patrimoines significatifs, une composante majeure. Résidence principale, résidences secondaires en France ou à l'étranger, immobilier locatif haut de gamme, immobilier détenu indirectement via SCI ou holding, chaque actif appelle des choix de structuration et de financement spécifiques. Nous accompagnons nos clients dans l'analyse de leur immobilier existant, la structuration des nouvelles acquisitions, et la coordination des financements.

• ◆Le mode de détention, nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS, holding luxembourgeoise, SPF, démembrement, indivision. Chaque mode a des conséquences fiscales et successorales très différentes.
• ◆Le financement, au-delà de quelques millions d'euros, crédit amortissable, crédit in fine adossé à un contrat d'assurance-vie, crédit Lombard avec immobilier en collatéral. Pour des non-résidents, l'accès au financement français nécessite une négociation dédiée.
• ◆La transmission, l'immobilier est typiquement l'actif le plus difficile à transmettre en équité (indivisibilité, attachement émotionnel, écarts de valorisation). Anticiper par démembrement, donation-partage ou logement en société est presque toujours préférable.
• ◆La fiscalité internationale, pour les non-résidents propriétaires en France (et inversement), conventions bilatérales et droit interne génèrent des combinaisons complexes : IFI, taxe 3 %, plus-values, droits de succession.

Notre intervention

• ◆Audit de l'immobilier existant, cartographie des biens, modes de détention, financements en cours, sociétés porteuses. Identification des optimisations possibles (refinancement, restructuration, démembrement, vente/réacquisition).
• ◆Structuration des nouvelles acquisitions, en coordination avec notaire et avocat fiscaliste, choix du véhicule de détention adapté au profil et à la nature du bien.
• ◆Négociation des financements, mise en concurrence des banques (françaises, luxembourgeoises, suisses, anglo-saxonnes) pour obtenir les meilleures conditions. Sur des dossiers de plusieurs millions, l'écart de taux et de structure entre établissements est significatif.
• ◆Coordination avec les autres composantes du patrimoine, l'immobilier interagit avec les contrats d'assurance-vie (collatéral), les holdings (porteuses), la trésorerie (apport personnel), la transmission (donation, démembrement).